最近參加一次朋友聚會(huì)，席間自然聊到了高企的房?jī)r(jià)和不斷上揚(yáng)的房租，于是有人問(wèn)我：為什么這二十年來(lái)房?jī)r(jià)（包括房租）越來(lái)越高，而車價(jià)（包括租車價(jià)格）卻越來(lái)越低？

回頭一想，真是這么回事。記得1998年，北京買一臺(tái)捷達(dá)，辦完手續(xù)總共要花16萬(wàn)元，同樣的錢可以在四環(huán)外買一套50-60平方米的兩居；如今，最貴的新款捷達(dá)辦完手續(xù)才十多萬(wàn)元，在同樣的地段買2平方米都不夠！

“吃、穿、住、行”中的“住”和“行”是過(guò)去二十年中國(guó)普遍老百姓消費(fèi)升級(jí)的重點(diǎn)。為什么“行”的問(wèn)題解決得這么順暢，而“住”的問(wèn)題解決起來(lái)卻日見(jiàn)艱難？

我認(rèn)為，答案其實(shí)非常簡(jiǎn)單：“行”的解決尊重了基本經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，而“住”的解決違背了基本經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。這個(gè)基本常識(shí)是什么？那就是供求關(guān)系決定價(jià)格。

對(duì)于汽車，二十年來(lái)，由于進(jìn)一步的開(kāi)放和改革，供給側(cè)發(fā)生了翻天覆地的變化：先是進(jìn)口，后來(lái)是合資，接著是自主，三方面齊頭并進(jìn)，幾十家上百家汽車廠在那里競(jìng)爭(zhēng)，形成了一個(gè)供給充分的市場(chǎng)；在這個(gè)市場(chǎng)里，政府管得越來(lái)越少（2000年前后取消了轎車中準(zhǔn)出廠價(jià)），截止至目前，對(duì)外資，只剩下股比和關(guān)稅了，而且都有開(kāi)放的時(shí)間表，對(duì)內(nèi)資，想干汽車基本上通道也很順暢，資質(zhì)上管得嚴(yán)一點(diǎn)，但都有變通的辦法。最終形成了市場(chǎng)上供給遠(yuǎn)大于需求的局面，價(jià)格自然會(huì)不斷下降，以前遙不可及的奔馳、寶馬、奧迪也開(kāi)始進(jìn)入一部分百姓家庭。

而房子卻不然，政府始終壟斷著土地供應(yīng)，不僅土地價(jià)格高，而且供應(yīng)量也不夠；由于眾多原因，開(kāi)放程度也不夠，基本上是內(nèi)資在這里折騰。在供應(yīng)不夠的背景下，又通過(guò)給老百姓發(fā)放貸款刺激需求提前釋放，于是乎，供求嚴(yán)重失衡，價(jià)格一路上揚(yáng)！現(xiàn)在面對(duì)這樣的狀況，政府嚴(yán)控新房?jī)r(jià)格，壓住不讓上漲，結(jié)果只有兩個(gè)，一個(gè)是新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，進(jìn)一步刺激搶新房，另一個(gè)是最近大家見(jiàn)到的一些城市的土地開(kāi)始流拍，流拍的結(jié)果下一步是市場(chǎng)上的供應(yīng)量繼續(xù)減少，價(jià)格控制難度進(jìn)一步加大。如果不從供給端想辦法，房?jī)r(jià)問(wèn)題基本上無(wú)解。但要從供給端想辦法，將土地價(jià)格降下來(lái)，又要影響政府賣地收入，何其難矣！這真是一場(chǎng)自我革命！

下一步，房?jī)r(jià)和車價(jià)會(huì)怎么走？我看如果不從供給端改革，未來(lái)二十年總的趨勢(shì)還是房?jī)r(jià)（包括租房）越來(lái)越貴，車價(jià)（包括租車價(jià)格）越來(lái)越低。

為什么房?jī)r(jià)越來(lái)越貴？道理很簡(jiǎn)單，需求越來(lái)越旺盛。一方面，城鎮(zhèn)化水平提高帶來(lái)的新進(jìn)入城市人口的剛性需求；另一方面，進(jìn)入下半場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)需求：一、換房需求，住一居的想換兩居，住兩居的想換三居，住三居的想換復(fù)式，住復(fù)式的想換別墅，這是人對(duì)美好生活的向往，這種自然需求不需要人教；二、獨(dú)居需求，一代人與下一代人分開(kāi)來(lái)??；三、空間轉(zhuǎn)化需求，有條件的一般城里一套（上班、上學(xué)），城外一套（休閑、度假）。開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)減緩這一需求釋放的時(shí)間，但不會(huì)改變這一趨勢(shì)。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)高企，新進(jìn)入城市的人口一時(shí)買不起房只能租房，租房的越來(lái)越多，房租自然會(huì)上漲。最后會(huì)上漲到多少？有兩個(gè)參照系，一個(gè)是當(dāng)今的美國(guó)硅谷，年租金達(dá)到住房總價(jià)的3-4%（在美國(guó)不算最高）；另一個(gè)是20年前北京最高檔的居住區(qū)方莊，也曾達(dá)到過(guò)住房總價(jià)的4%（當(dāng)時(shí)買房的人少主要是租房）。如果逐步上漲到這樣的比例，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的“虛高”會(huì)變成“實(shí)高”。當(dāng)然，將房?jī)r(jià)由“虛高”變成“實(shí)高”還有馬上要開(kāi)始的大基建，地鐵通了，路寬了，配套齊全了，環(huán)境好了，“虛”高的房?jī)r(jià)自然就“實(shí)”了！

至于車價(jià)，還有下調(diào)的空間，調(diào)到多少?看看美國(guó)市場(chǎng)寶馬、奔馳、奧迪的價(jià)格，再看看我們現(xiàn)在市場(chǎng)上這類車的價(jià)格就知道了，只要我們進(jìn)一步改革開(kāi)放，讓供給更加充分，這必將化為現(xiàn)實(shí)！不過(guò)，在這一過(guò)進(jìn)程中，目前一半以上的汽車企業(yè)將會(huì)消失！

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